[책 리뷰] 35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기, PIR

[책 리뷰] 35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기, PIR

 

저자 : 고덕진

저자 소개 : 20대 후반 부동산에 관심을 갖고 35세까지 200채가량의 아파트를 매입한 투자자

 

 

<Summary>

15년도에 발행된 책으로 현시점 기준으로 7년 전에 출판된 책이다.

책을 다 읽고 생각하게 된 점은 7년 전이나 지금이나 투자의 원칙은 일관하다는 것이다.

모든 투자물의 사이클(불황-호황-불황-호황)이 있으며,

중요한 것은 불황에 투자를 해야 한다는 것이다.

그 외에도 경매투자의 중요성, 소액으로 현금 흐름을 만드는 에피소드 등 값진 내용을 담고 있지만,

그중에서 PIR(Price Income Ratio)에 대해 정리해본다.

 

 

<PIR>

Price Income Ratio

근로 소득 대비 가격을 의미

주로 부동산 투자에서 지역, 매물의 가치를 평가하는 수단으로 사용이 된다.

 

주식 투자의 PER (주가 수익비율)로 주식의 저평가 여부를 결정하듯이,

"가격 대비 가치가 싼가?"를 따질 수 있는 지표이다.

예를 들어 PIR=15라는 것은 아파트 가격이 본인 연봉의 15배라는 뜻이다.

 

먼저 소득을 살펴봐야 한다.

소득의 증가라는 것은 구매력의 증가라고 할 수가 있다.

구매력이 증가는 부동산 가격의 상승을 불러오는 Factor 중 하나이다.

매년 물가가 오르듯이 임금도 지속적으로 증가하는 추세일 수밖에 없다.

최저임금 상승 추이만 봐도 매년 5%씩 증가하고 있다.

따라서 소득이 매년 3~5% 상승한다고 가정한다면 미래의 소득 수준을 알 수 있게 되고

이에 따라 미래 아파트 가격의 적정 수준을 대략적으로 산출할 수 있게 된다.

 

두 번째로는 과거 소득 Data, 부동산 가격 Data를 통해

과거 10년 치의 PIR을 구할 수 있으며, 평균 PIR까지 어렵지 않게 계산이 가능하다.

이를 통해 현시점의 소득 대비 아파트 가격이 싼 지, 비싼지의 수준을 파악할 수가 있다.

 

예를 들어 A지역의 어느 아파트의 매매가 이력이 다음과 같다고 해보면

[년도 / 아파트 매매가(만원) / 연 소득(만원) / PIR]

2012년 / 30000 / 3000 / 10

2013년 / 32000 / 3000 / 10.6

2014년 36000 / 3300 / 10.9

2015년 / 42000/ 3300 / 12.7

2016년 / 42000 / 4200 / 10

2017년 / 42000 / 4500 / 9.3

2018년 / 38000 / 4700 / 8 

2019년 / 40000 / 4700 / 8.5

2020년 / 42000 / 4800 / 8.75

2021년 / 42000 / 4800 / 8.75

2022년 / 40000 / 5200 / 7.7 (현재)

 

10년 간 평균 PIR은 9.5이며, 현재 PIR 7.7 수준은 10년 사이 가장 저평가되어 있는 수준이라고 할 수가 있다.

반대로 2015년 PIR 12.7로 가장 고점이었던 때는 거품이 끼고 있을 수도 있다는 내용을 추정해볼 수가 있다.

 

A지역의 해당 아파트의 적정 PIR이 9.5라고 한다면 현재 아파트의 적정 가치는 40000만 원이 아닌 49400만 원(9.5*5200)이다.

2025년의 해당 아파트의 적정 가치는 얼마일까?

첫 번째로 소득의 증가는 연 복리 3%로 계산을 해서 2025년도의 대략적인 소득을 산출한다.

→ 2025년도 연 소득 5680만 원

가장 고점일 때 PIR 적용 or 10년 평균 PIR 적용

→ 12.7*5680=72136만 원 or 9.5*5680=53960만 원

따라서 A지역의 해당 아파트의 25년도 적정 가격은 72136만 원 또는 53960만 원으로

53960만 원으로 보는 게 비교적 합리적이지 않나 싶다.

 

마지막으로 PIR을 확인, 계산을 하는 방법에 대해 간략히 적는다.

 

(1) 부동산 지인 이용하기 (지역 별 PIR 확인)

-. 부동산 지인 사이트를 접속한다.

-. 지역 분석 Tap을 클릭한다.

-. 분석할 지역을 설정한다.

-. 멀티차트 현황 보조 박스 클릭 후, PIR(전국 근로자 3 분위)를 클릭하여 추이를 확인한다.

 

(2) KB부동산, 국세청 이용하기 (아파트 별 PIR 확인)

-. 먼저 아파트 과거 시세를 알아보기 위해 KB 부동산에 접속한다.

-. 알고자 하는 아파트를 검색하여 클릭한다.

-. 스크롤을 조금 내리다 보면 왼쪽 창에 'KB 시세 다운로드' 칸이 있다. 클릭하여 다운로드한다.

-. 다음으로는 지역 별, 가구당 소득을 알아보기 위해 국세청 홈페이지에 들어간다.

-. '정보공개' → '국세통계포털' → '주제별'→'근로소득자'→'4-2-15시 군구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지)'클릭한다.

-. 시점 설정에서 연도를 2016년도로 세팅하고 엑셀을 다운로드한다.

-. 엑셀 파일 내 과'세대상 근로소득 (총급여)'의 금액/인원을 하여 1인당 소득을 구한다.

-. 구해진 1인당 소득에서 X1.58(가구당 생산 가능 인구수)를 곱하여 최종적으로 가구당 소득을 구한다.

-. 구해진 가구당 소득을 KB 시세 엑셀 파일에 옮긴다. (2016년도 행에 적용)

-. 연 복리 5% 가정한 후, 미래 연도에는 X1.05, 과거 연도에는 X0.95를 하며 각각 연도에 맞는 가구당 소득을 추정한다.

-. 최종적으로 '아파트 평균 매매가/가구당 소득'을 통해 PIR을 구한다.

 

 

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-끝-