[책 리뷰] 3,000만 원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트, 지방 중소도시 분석

[책 리뷰] 3,000만 원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트, 지방 중소도시 분석

 

저자 : 김수영

저자 소개 : Youtube 김부투TV 채널 운영, 21살 처음 오피스텔 매입을 통해 부동산 투자를 시작하였으며, 15년 만에 70억 자산을 일굼

 

 

<책 소개>

해당 책은 다음과 같은 사람을 위함이다.

부동산 투자, 그중에서도 아파트 투자에 관심을 갖고 있는 사람,

아파트 투자에서도 소액을 통해 자산을 불리길 원하는 사람,

현재의 상황에 만족하지 않는 사람.

책의 스탠스는 서울, 수도권을 제외한 지방 중소도시 지역 분석, 투자 전략이다.

책을 통해 혹시라도 갖고 있을 지방 부동산 투자의 편견을 깨고 실제 행동까지 옮길 수 있길 바라는 저자의 마음이 느껴진다.

 

 

<부동산 투자의 기본>

현재의 상황을 이해하는 것부터 시작을 해야 한다.

이제는 목돈을 모아서 내 집 마련하기란 거의 불가능해졌다.

(부동산 자산 상승 속도 > 저축 속도)

부모님 세대는 월세로 시작, 전셋집 마련, 대출을 받아 내 집 마련의 로드맵을 따랐지만,

현재, 이러한 로드맵은 통하지 않는다.

실거주와 투자를 분리해야 하며, 투자를 통해 계속적으로 자산을 불리는 작업이 병행되어야 한다.

 

투자는 쉽게 생각하면 쉽고 어렵게 생각하면 어렵다.

투자의 원리는 퇴근 후 시간 내어 공부하고 임장을 다니고 최종적으로 두려움을 이겨내고 실행에 옮기는 과정의 반복이다.

단순하지만 어려운 일이다.

 

부동산 투자의 본질은 '레버리지'다.

레버리지는 크게 2가지로 '전세 보증금 레버리지', '담보대출 레버리지'로 부동산은 가진 현금으로만 사는 것이 아니다.

 

부동산의 종류는 '주거용(주택)'과 '상업용(상가)'으로 나뉜다.

이 중에서 주거용, 주거용 중에서 아파트를 중점으로 본다.

아파트를 매입하는 방법은 크게 3가지이다.

(1) 일반 매매 (중개업소를 통한 매매)

(2) 청약 당첨 (or 분양권 매입)

(3) 경매나 공매를 통한 매입

 

아파트 투자의 시뮬레이션 다음과 같다.

(1) 기본적으로 전세를 끼고 투자한다.

(2) 지역 분석과 매물을 분석하여 투자 대상을 선정한다.

(3) 10% 계약금을 준비하고 잔금은 임차인에게 전세 보증금을 받아 치른다.

(4) 매수 계약서를 작성한 뒤, 중개업소를 통해 전세를 내놓는다.

(5) 임차인을 구하면 임차인과 전세 계약서를 쓰고 임차인에게 계약금을 받는다.

(6) 잔금을 치르는 날, 임차인에게 전세 보증금을 받고 그대로 매도자에게 주면 된다.

(7) 세금 등을 고려하여 매도 시점을 정하고 매도를 한다.

(8) 불린 돈으로 새로운 곳에 재투자를 한다.

 

입지의 요소는 총 5가지이다.

(1) 직주근접 : 집과 일터가 가까워야 한다.

(2) 교통 : 수도권과 서울은 지하철과의 접근성이 중요하다.

(3) 학군 : 중학교 학군이 제일 중요하며, 학원가도 동시에 따져본다.

(4) 인프라 : 편의시설, 병원, 은행, 카페, 대형 마트

(5) 자연환경 : 자연환경까지 갖추면 금상첨화다.

→ 서울, 수도권에 비해 지방은 직주근접과 교통은 절대적으로 중요하지 않다. (자가용으로 커버가 가능)

대신 학군과 인프라의 영향이 절대적이다.

 

대장 아파트란 그 지역의 랜드마크 아파트로 해당 지역의 시세를 이끌어 간다.

위에서 말한 입지의 5요소를 대부분 충족을 하며, 그 외에도 5가지 조건이 있다.

(1) 신축 (2) 대단지 (3) 브랜드 (4) 초품아 (5) 다양한 평형

 

지방 중소, 소도시 투자를 할 때에는 다음과 같은 원칙을 따른다.

(1) 단순히 가격이 싸다고, 갭이 작다는 이유만으로 투자를 하면 안 된다.

(2) 군에는 투자하지 않으며, 20~30만 인구수 이상의 시에만 투자를 한다. (인구가 적은 곳은 수요가 적음)

(3) 되도록 1 급지에만 투자를 한다. (2,3 급지는 차선책)

(4) 공급이 몰리는 시기는 피해라 (시 단위, 구 단위까지 봐야 한다)

(5) 결국은 움직여야 한다. 때로는 "에라이 모르겠다"하고 저질러버리는 정신이 필요하다.

 

인구수 30만 정도의 소도시 분석법 순서는

'1. 평당가 비싼 아파트 나열하기 2. 학원가 파악 3. 관공서 파악 4. 교통의 요지 파악'이다.

 

<지역 분석 ① : 강원도>

1. 춘천 (인구 28만)

-. 퇴계동 : 남춘천역과 버스터미널이 있다. / 신축 단지가 거의 없으나, 교육열이 뜨거워 수요가 받쳐준다.

-. 온의동, 약사동 : 상업시설 인프라가 좋다. / 대단지 신축 아파트 단지들이 비교적 많다.

-. 후평동 : 아파트 가격이 저렴한 축에 속한다.

 

2. 원주 (인구 35만)

-. 무실동 : 원주의 전통적인 구도심

-. 지정면, 반곡동

: 지정면은 기업도시, 반곡동은 혁신도시로 불린다.

: 기업도시에는 12개의 브랜드 단지로 이루어져 있고 인프라가 점점 좋아지고 있다.

: 혁신도시는 다양한 기업체들이 있다.

 

<지역 분석 ② : 충청북도>

1. 청주 (인구 85만)

-. 4개의 구로 이루어져 있으며, 흥덕구가 1등이다.

-. 흥덕구에선 복대동이 1 급지, 가경동이 2 급지다.

 

2. 충주 (인구 21만)

-. 충주처럼 규모가 작은 도시에선 급지를 구분할 필요가 없다.

-. 호암동 : 호암힐데스하임, 충추호암두진하트리움, 우미린 에듀시티 호암동 3 대장

-. 입지의 5요소는 모두 가까운 거리에 있으므로 신축, 대단지, 브랜드가 가치의 기준이다.

 

<지역 분석 ③ : 충청남도>

1. 천안 (인구 66만)

-. 서북구와 동남구 2개의 구가 있으며 동남구보다 서북구 시세가 비싸다.

-. 서북구는 불당동과 성성동이 압도적인 1 급지다.

-. 불당동 : 천안아산역 옆 동네로 10차선 도로 중심으로 서쪽이 신불당, 동쪽이 구불당이다.

(소액 투자자들이 접근해볼 만한 곳은 구불당이다.)

-. 백석동 : 천안 2 급지로 신불당보다 저렴하고 구불당보다 비싸다.

-. 두정동 : 천안 3 급지로 1년 신축의 가격은 구불당이나 백석동과 비슷하다.

 

2. 아산 (인구 32만)

-. 천안아산역에 붙어 있을수록 비싸다.

-. 탕정면 : 신도시라는 점에서 앞으로가 더욱 기대가 된다.

-. 모종동, 풍기동 : 아산의 구도심

 

<지역 분석 ④ : 전라북도>

1. 전주 (인구 66만)

-. 완산구와 덕진구 2개의 구가 있고 덕진구가 먼저 오르고 상승폭도 더 크다.

-. 덕진구에는 에코시티, 만성지구, 혁신도시 3곳이 주요하다.

-. 3곳에서 더욱 내려가면 덕진구 구도심을 본다.

-. 덕진구에 마음에 드는 물건이 없어 완산구까지 왔으면 단연 효자동이다.

 

2. 군산 (인구 27만)

-. 조촌동 : 어느 지역이든 항상 오르는 지역이 더 오른다. (양극화)

-. 그 외 지역에는 미장동, 수송동, 지곡동이 있다.

 

<지역 분석 ⑤ : 전라남도>

-. 여수와 순천은 어느 정도 생활권을 공유하고 목포는 별개의 생활권이다.

-. 전라남도는 상대적으로 저렴한 편이다.

 

1. 여수 (인구 28만)

-. 전라남도 제1의 도시

-. 웅천동 : 여수 내 압도적 1등이나 갭이 커서 억대의 투자금이 필요하다.

-. 문수동, 학동 : 문수동은 대표적인 구도심으로 학원가가 밀집, 학동도 문수동에 버금가는 학원가가 있다.

 

2. 목포 (인구 22만)

-. 무안군 (남악신도시, 오룡지구)과 같은 생활권을 형성하고 있어 두 지역을 묶어서 봐야 한다.

-. 지금의 목포는 옥암동과 그 밖의 지역을 나뉘어서 보고, 옥암동은 남악신도시와 오룡지구와 엮어서 봐야 한다.

-. 옥암동, 남악신도시, 오룡지구

: 옥암동은 현재 목포에서 가장 인기가 있고 대단지를 형성하고 있어 쾌적한 느낌이 있다.

: 3군데 지역은 지역 자체가 천지개벽하고 있다.

-. 그 외 지역 : 상동(하당지구) 주목할만하다.

 

<지역 분석 ⑥ : 경상북도>

1. 포항 (인구 50만)

-. 남구 : 1 급지는 지곡동, 2 급지는 대잠동과 효자동이다.

북구 : 양덕동, 장성동, 창포동, 두호동을 기억하자

 

2. 구미 (인구 41만)

-. 대구와 동일 생활권으로 대기업들이 많이 빠져나가면서 인구수가 줄어드는 중이다.

-. 도량동, 송정동, 형곡동 : 구미의 1 급지이다.

-. 그 외 지역 : 산동읍은 대단지 신축 아파트로만 구성이 되어 있다.

 

<지역 분석 ⑦ : 경상남도>

1. 창원 (인구 103만)

-. 의창구, 성산구, 마산회원구, 마산합포구, 진해구 총 5개의 구로 되어있다.

(의창구가 1 급지, 성산구가 2 급지 나머지가 3 급지이다)

 

2. 김해 (인구 54만)

-. 부산, 창원과 같은 생활권이다.

-. 장유동, 부원동, 주촌면이 1 급지이다.

(장유동은 신규 택지지구, 부원동은 구도심, 주촌면은 신도시로 조성하려는 곳이다)

 

 

 

---