[책 리뷰] 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다, 부동산 투자자를 위하여

[책 리뷰] 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다, 부동산 투자자를 위하여

 

 

 

저자 : 청울림

저자 소개

-. 대기업에서 13년간 근무하다 진정한 자유를 위해 퇴사를 함

-. 어려운 상황 속에서 부동산 투자로 3년 만에 월 1,000만 원의 현금흐름을 만들어냄

-. 현재 부동산 투자뿐만 아니라 투자, 자기 경영에 대한 교육을 통해 많은 사람들의 경제적 자유를 위해 힘쓰고 있음

 

 

<프롤로그>

경제적 자유 달성의 길은 절대 쉽지 않다.

항상 두려움이 있다.

그럴 때마다 끈기와 절실함으로 하루하루를 살고 끊임없이 앞으로 나아가야 한다.

이러한 과정을 통해 '길이 있다는 것을 믿고 그 길을 찾으려 애쓰다 보면 언젠간 그 길 위에 서게 된다는 것'을 깨달았다.

부동산 투자, 경제적 자유 달성에 있어 가장 중요한 것은 '결국 해낼 것이라는 믿음'과 '반드시 지켜야 하는 투자 철칙'이다. 

2가지에 관한 것을 책을 통해 전한다.

 

 

<① 경제적 자유, 스스로 구하라 : 두 갈래 길에 선 당신에게>

안정적이고 무난하지만 쳇바퀴 속에 있는 햄스터처럼 반복되는 인생,

기성품 같은 인생

마흔이란 나이는 하고 싶은 것보다 해야 할 일에 소진된 인생을 자각하는 때이며,

지금까지 쌓아온 것들이 아깝고, 변해야 하는 것은 아는데 변하기는 힘든 시기이다.

결국 무언가 선택을 하고 해야 하는 시점이다.

 

"이대로 살아도 좋은가?"

"이렇게 남이 만들어 놓은 무대에서 시시하게 살다 갈 것인가?"

두 갈래 길이 있다.

지키는 삶이냐, 도전하는 삶이냐

중요한 것은 아무것도 하지 않으면 아무것도 변하지 않는다.

 

'학습된 무기력'이란 말이 있다.

서커스단의 코끼리는 실제 말뚝을 쓰러뜨릴 힘을 가지고 있지만,

어릴 때부터 묶여 자랐기 때문에 묶여 지내는 것이 당연하게 여기는 것이다.

당연하게 생각하는 습관을 버려라

 

처음 해보는 일을 시작하면 두려움과 불안의 부정적인 생각이 가득 찬다.

부정적인 생각을 아예 할 수 없을 정도로 하루를 꽉 채워 산다.

하루를 48시간처럼 쪼개 살다 보니 자연스럽게 불안감도 사라지고 자신감과 긍정적인 생각을 갖게 된다.

모든 부정적인 생각은 아무것도 하지 않는 게으름으로부터 비롯되는 것이다.

 

앞으로 나아갈 수 있는 방법은 단 하나이다.

'내가 할 수 있는 모든 것을 다 하는 것, 그리고 나 자신을 믿고 앞으로 한 발을 내리는 것'

 

살아가면서 한 번쯤은 혹독한 시기를 거쳐야 한다.

3년을 올인해서 50년이 자유롭고 행복할 수 있다면 해볼 만한 게임이 아닌가?

간절히 원하고 인내하고 도전해라. 결국 꽃은 핀다.

 

 

<② 부를 지배하는 승자의 조건 : 경제적 자유를 거머쥐는 관점의 힘>

자본주의를 살아가면서 돈 버는 눈이 없다는 것은 치명적이다.

냉혹한 자본주의 세상에서 최소한 게임의 규칙은 알아야 한다.

그렇지 않으면 몇 년 동안 뼈 빠지게 일해서 번 돈이 한순간에 날아갈 수 있고,

평생 걱정과 불안감을 안고 살다가 죽을 수도 있다.

 

돈에 대해 솔직해져라, 돈은 생활이고 현실이다.

이유 없이 부자를 욕하거나 돈을 폄하하는 사람들의 특징은

대체로 가난하고 무엇보다 스스로 움직이지 않는다.

 

분명한 것은 돈이 많다고 반드시 행복한 것은 아니지만 돈이 없으면 불행하다.

부자가 되는 것이 목표가 아니라 수단이다.

부자를 통해 자유를 누리며, 하고 싶은 일을 하며 행복하고 가치 있게 살아가는 것이다.

평생 일만 하다 죽을 순 없다.

 

평범한 사람이 부자가 되기 위한 3단계는

(1) 돈을 번다

(2) 돈을 모은다

(3) 돈을 불린다

이 중에서 (2) 번 근검절약하고 저축하는 습관이 무엇보다 중요하다.

소득에 따라 늘어나는 불필요한 지출을 경계하라

종잣돈은 열심히 아껴서 모으는 것이 아닌 목숨 걸고 모으는 것이다.

(사람들한테 반드시 구두쇠 소리를 들어라)

절약하는 행위는 궁색한 것이 아닌 멋진 미래를 위한 아무나 할 수 없는 고귀한 행동이다.

 

평범하게 직장을 다니던 사람이 소득을 늘리기 위해서는 어떻게 해야 할까?

다양한 방법이 있겠지만 분명한 건 하던 일만 계속해서는 안 된다는 것이다.

지금까지와 똑같은 방식으로 살아서는 안 된다는 것이다.

일을 더 많이 하든지, 더 잘하든지, 새로운 일을 찾든지, 재테크를 시작해야 한다.

무엇이든 새로 결심하고 준비하고 실행해야 한다.

 

직장은 확실히 안전지대다. 그러나 유효기간이 있다.

그 안에서 살며 등 따습고 배부른 기간까지만 그렇다.

할 수 있는 건 한 가지이다. 긍정적인 생각으로 한걸음 한걸음 나아가는 것.

 

남의 돈을 잘 이용하면 내 돈 한 푼도 들지 않는 투자를 할 수 있다.

이를 무피 투자라고 한다.

하지만 지나친 레버리지를 하면 투자의 통제권을 잃을 수가 있어 조심해야 한다.

 

독하게 공부하라

1년에 100권이면 웬만한 투자법, 좋은 마인드까지 장착이 가능하다.

강의를 듣고 본인만의 시스템에 기록하고 바로 적용해라

역설적이게도 투자는 많은 공부로 모든 게 해결이 되는 것은 아니다.

오히려 부딪치고 깨지면서 실전에서 배우는 것이 훨씬 빠르다.

 

누구나 처음엔 자신의 노동력을 팔아 근로소득밖에 기대할 수 없다.

하지만 부자가 되기 위해서는 점차 '근로소득+자본소득'구조를 만들어야 하며,

자본 소득의 비중을 늘려가야 한다.

그리고 궁극적으로 자본소득만으로 충분히 생활할 수 있는 시스템을 구축해야 한다.

(부동산 투자를 잘해놓으면 지속적인 수익을 가져다준다. 또한 저절로 몸집을 키운다.)

(어느 정도의 종잣돈과 성공에 대한 열정이 있다면 누구라고 진입이 가능하고 큰 부를 일굴 수 있는 곳이 부동산 시장이다.)

 

시간은 하루 24시간으로 누구에게나 공평하다.

시간을 어떻게 사용하느냐에 따라 인생이 달라지며, 순간순간 치열하게 살아야 한다.

대박의 꿈이나 쉽게 돈 버는 방법을 찾지 말라.

끝까지 해보지도 않고 쉽게 포기하는 삶을 멈춰야 한다.

 

 

<③ 이기는 투자, 불변의 법칙 : 3년 만에 월 1,000만 원 만든 부동산 투자 원칙>

[1. 부동산 투자는 타이밍이 전부다]

 

시장의 큰 흐름은 알지 못한 채 눈앞에 있는 물건을 싸게 사는 데만 치중하는 사람들이 많다.

싸게 사는 것보다 중요한 것이 사는 타이밍이다.

부동산 투자 즉, 주택 투자의 기본은 상승과 하락의 사이클(시장의 흐름)이다.

먼저 집값이 왜 변동하는지를 공부해야 한다.

최고의 집값 변동 요인은 '지역별 수요와 공급'이다.

특히, 공급이야말로 집값 변동을 일으키는 가장 중요한 요인이다.

 

 

[2. 핵심은 공급이야]

 

집값은 시기와 지역에 따라 천차만별로 움직이고 있다.

집값은 정확히 공급량에 의해 좌우된다.

어느 지역과 도시를 막론하고 매년 새 집의 수요가 발생한다.

결혼, 이혼, 분가 등 가구수가 계속 증가하고 항상 새 집에 대한 수요가 있기 때문이다. (기본 수요)

우리나라 국민의 연간 배추 소비량이 어느 정도 일정하듯 새 집에 대한 기본 수요도 지역별로 일정한 편이다.

하지만 수요가 일정한 반면, 공급은 일정하지 않다.

(대내외 경제 상황, 정책, 지역 별 주택 경기 요인)

수요에 비해 공급이 부족하면 집값이 오르고 공급이 많으면 집값은 떨어지는 것이다.

주택산업연구원의 발표에 따르면 우리나라는 매 연 40만 채의 주택을 새로 지어야 한다. (총인구의 0.8% 수준)

지역별 연간 신규 주택 수요량도 이와 비슷하다. (지역 인구 0.7~1% 수준)

집값은 아파트 공급에 따라 좌지우지되므로 아파트 공급을 봐야 한다.

주택의 70%가 아파트이므로 매년 28만 채의 아파트 공급을 해야 한다.

28만 채는 전체 인구 5,000만 명의 0.56%로 지역별로 매년 공급해야 하는 새 아파트의 숫자는 지역 인구의 0.56% 정도이다.

이렇게 지역별 인구에 비례한 수요보다 공급이 부족할수록, 부족한 기간이 오래될수록 집값 상승이 커진다.

 

 

[3. 공급으로 부동산 사계를 파악해라]

 

집값이 오를 때는 지역을 막론하고 일정한 패턴이 있다.

사계절이 있으며, 이는 매매가와 전세가를 지표로 확인을 할 수가 있다.

<봄>

매매가는 계속 하락하고 전셋값은 오른다.

폭락론이 득세하여 사람들이 집을 사지 않고 전세로 머문다.

이에 따라 건설사는 주택 공급을 하지 않는다.

어느 시점부터 공급 부족 지역으로 바뀌며, 전세가가 계속 오르면서 매매가에 근접하는 현상이 나타난다.

<여름>

본격적인 상승이 시작되는 시기이다.

전세가가 매매가를 밀어 올리면서 매매가와 전세가가 함께 오른다.

미분양 물량도 빠른 속도로 소진된다.

집이 부족해서 가격이 오르는 시기로 실수요자가 몰려 있는 중소형 아파트, 중저가 아파트가 주로 오른다.

건설사는 앞다퉈 공급을 시작하고 분양에서 입주까지 2년 이상의 시간이 걸리기에 충분한 공급 때까지 가격 상승이 계속된다.

<가을>

전세가는 보합 또는 살짝 하락하며, 매매가는 뒤늦게 합류한 실수요자와 투자자까지 가세해 크게 상승한다.

거품이 생겨난다.

늦가을이 되면 여름에 공급을 개시한 물량이 입주를 시작하면서 상승이 마무리된다.

<겨울>

매매가와 전세가가 동시에 떨어진다.

미분양이 쌓이고 전세가는 하염없이 떨어진다.

건설사들은 공급을 멈춘다.

공급이 끊기는 시기가 오래 지속되고 다시 봄으로 넘어간다.

 

보통 사계절 한 바퀴의 10~15년이다.

또한, 지역별로 다르게 순환한다.

투자자라면 봄이 오는 지역이 어디인지를 살펴야 하고,

실수요자라면 내가 사는 지역이 어디를 지나는지 알아야 한다.

 

입주 물량 데이터를 확보해라

지역별 공급 물량을 산출은 네이버 부동산, 부동산 114, 닥터아파트 사이트를 활용해라

즉, 봄이 시작되는 지역을 찾는다. 그 뒤에 좋은 입지와 호재가 있는 곳을 고르면 된다.

 

 

[4. 돈이 열리는 황금 나무를 심어라]

 

입지가 좋은 지역에 중소형 아파트를 사두면 장기적으로 매매가와 전세가는 꾸준히 오른다.

즉, 투자금이 적게 들 때 사서, 보유하는 동안 전세금 상승분을 수취하고 매매가가 크게 오를 때까지 기다리는 전략은 언제나 유효하다.

<돈이 열리는 나무를 심는 5가지 원칙>

(1) 계절적으로 봄에 산다.

(2) 실투자금이 가급적 3,000만 원 이하로 리스크를 최소화한다.

(3) 입지가 좋아야 한다.

(4) 일자리, 지하철 등 호재가 있는 곳이다.

(5) 관리가 편한 20평대 중소형 아파트가 좋다.

 

 

[5. 어디를 살 것인가?]

 

봄이 오는 지역을 찾았다면 개별 아파트를 선정해야 한다.

이 방법은 내 집 마련할 때도 좋다.

(1) 투자 목표와 타깃을 수첩에 적는다.

(급매, 전세가율 80% 이상, 20평대 아파트, 15년 이하, 실투자금 3,000만 원 이하)

(2) 손품을 한다.

-. 지도로 지역 전체 모습 파악하기 : 네이버 지도 지적도로 상업지구 파악, 시청, 관공서 파악

-. 지역 내 집값 분포 확인하기 : KB부동산 시세 클릭 후, 높은 가격순 정렬, 전세가율 확인 및 평균가 이상인 곳

-. 아파트 전수 조사하기 : 네이버 부동산 매물 메뉴, 500세대 이상인 곳만 확인, 입지와 실투자금 알맞은 곳은 별도로 메모

-. 전세가율 높은 곳 별도로 확인하는 곳 : 조인스랜드> 시세> 테마별 시세 검색> 전세비율 높은 아파트

-. 나만의 관심물건 리스트 만들기 : 목표 부합하는 단지 10곳 정도 엑셀에 정리 후, 정밀 분석, 과거 시세, 

(3) 현장 조사하기

 가장 좋아 보이는 단지 1~2곳을 골라 네이버 매물을 수시로 본다.

평균 시세보다 10% 싼 급매를 찾거나, 없으면 부동산에 전화를 건다.

집을 직접 꼼꼼하게 보고 매매가 조율하고 전세가를 조율한다.

 

 

[기타]

 

현금흐름 확보가 핵심이지만,

많은 사람들이 부동산 투자를 할 때, 시세 차익형 투자에만 관심을 쏟는다.

물론 자본이 부족한 사람일수록 초기에는 시세 차익형 투자를 주로 해서 자본금을 늘리는 것이 맞다.

투자의 종착지는 결국 월세다.

월세 100만 원을 목표로 해라.

투자 여건이 괜찮다고 판단되면 대출과 임대보증금을 레버리지로 활용해서 가볍게 투자해봐라.

 

일단 실행해야 부를 얻는다.

돈을 버는 사람은 대부분 실행이 빠르다.

작은 것부터 일단 시작해보라

작고 가벼운 물건부터 '무조건 일단' 해봐라

 

시장은 낙관적으로 보되, 자금 계획은 보수적으로 세워라

투자는 절대 빠듯하게 해서는 안 된다.

여유가 없으면 쫓기고, 쫓기면 헐값에 팔게 된다.

 

 

<④ 당신은 왜 부자가 되고 싶은가 : 돈의 노예가 아닌 경제적 자유를 얻기 위하여>

재테크보다 자기 경영이 먼저다.

새벽 5시에 일어나는 루틴을 만들어라

책을 많이 읽어라

일을 잘해야 한다.(태도의 문제)

돈보다는 사람이 먼저다.

진정한 자유란 나 스스로 삶의 주인이 되어 진정으로 이루고 싶은 꿈을 좇는 것이다.

모든 것을 내 스스로 컨트롤할 수 있어야 한다.

인생의 전반부는 경제적으로 분투하고 후반부엔 진정하고 싶은 일, 가치 있는 일을 하자